종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 공시가격 합계액이 공제금액을 넘을 때 부과됩니다. 2026년부터 1세대 1주택 기본공제가 14억 원으로 올라가고 공동명의 선택 기준도 달라집니다.
종합부동산세 계산하고 신고하기
- 종합부동산세 과세 대상은 주택과 토지의 공시가격 합계액이 공제금액을 넘는 경우입니다.
- 1세대 1주택자 단독명의 기본공제는 2026년부터 14억 원입니다.
- 일반 개인 주택과 다주택자 기본공제는 9억 원입니다.
- 종합부동산세 신고와 납부는 국세청 홈택스에서 진행합니다.
종합부동산세 예상 세액은 국세청 홈택스의 종부세 모의계산에서 확인할 수 있습니다. 홈택스에 접속한 뒤 간이세액계산 메뉴에서 주택 공시가격과 명의 형태를 입력하면 됩니다. 직접 모의계산 항목을 입력해보니 공시가격 합계와 1주택 특례 적용 여부를 구분하는 과정이 중요했습니다. 정확한 세액은 재산세 공제와 세액공제에 따라 달라질 수 있으므로 신고 전 국세청 공식 안내를 함께 확인하는 편이 좋습니다.
아래 버튼을 눌러 국세청 홈택스 종합부동산세 계산 및 신고 화면으로 이동할 수 있습니다.
- 홈택스에서 종합부동산세 간이세액계산 메뉴를 선택합니다.
- 주택 공시가격과 공동명의 여부를 입력합니다.
- 계산 결과를 확인한 뒤 신고 및 납부 메뉴를 이용합니다.
종부세1주택다주택차이와 과세 대상 확인
- 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다.
- 1세대 1주택 단독명의 기본공제는 2026년부터 14억 원입니다.
- 다주택자종부세기준에 해당하는 일반 개인 기본공제는 9억 원입니다.
- 법인은 주택분 종합부동산세 기본공제가 없습니다.
종부세 과세 대상 여부는 6월 1일 보유 현황과 공시가격을 기준으로 판단합니다. 2026년 1세대 1주택자는 14억 원까지 기본공제가 적용되지만, 일반 개인 주택과 다주택자는 9억 원이 유지됩니다. 종부세1주택다주택차이는 기본공제뿐 아니라 고령자 공제와 장기보유 또는 장기거주 공제 적용 여부에서도 발생합니다. 다만 2026년 세제개편안은 국회 심의 과정에서 수정될 수 있으므로 실제 신고 시점의 법령 확인이 필요합니다.
다주택자종합부동산세세율 비교하기
- 2026년 과세표준 6억 원 초과 12억 원 이하 구간 세율은 1.3%로 인상됩니다.
- 2026년 공정시장가액비율은 60%가 적용됩니다.
- 공정시장가액비율은 2027년 70%, 2028년 일부 소유자 80%로 올라갈 예정입니다.
- 2028년부터 주택 수와 관계없이 합산 가액에 따라 0.5%에서 5.0% 세율을 적용할 예정입니다.
다주택자종합부동산세세율은 2026년부터 과세표준 구간별 변경 내용을 확인해야 합니다. 특히 과세표준 6억 원에서 12억 원 구간은 기존 1.0%에서 1.3%로 인상됩니다. 2028년에는 주택 수 중심 방식에서 주택 합산 가액 중심 방식으로 전환될 예정이며, 세율은 0.5%에서 5.0%로 통일됩니다. 초고가 주택은 2027년 1.5%, 2028년 2.0%까지 세율이 오를 예정이므로 다주택자종부세계산기로 연도별 부담을 따로 비교하는 과정이 필요합니다.
1주택종부세와 1주택 종부세 공동명의 비교
- 부부 공동명의 1주택자는 인별 기본공제 9억 원씩 총 18억 원을 적용할 수 있습니다.
- 1세대 1주택자 특례는 거주 시 14억 원 공제와 세액공제를 적용합니다.
- 고령자 공제는 60세 이상부터 최대 40%까지 적용됩니다.
- 고령자 공제와 장기보유 또는 장기거주 공제의 최대 합산 공제율은 80%입니다.
1주택종부세는 단독명의와 공동명의 중 어느 방식이 유리한지 주택가액과 거주 여부를 함께 비교해야 합니다. 1주택종부세공동명의는 인별 과세로 총 18억 원을 공제받을 수 있지만, 1세대 1주택자 특례를 선택하면 14억 원 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 국세청은 2026년부터 부부 공동명의 1주택자의 유리한 세액을 계산해 안내하고 추가 납부액을 환급할 예정입니다. 공동명의 종부세 결과는 연령과 거주기간에 따라 달라지므로 국세청 계산 결과와 개별 안내를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
2026년 종합부동산세 변경 일정 확인하기
- 2026년 8월 3일 재정경제부가 2026년 세제개편안을 발표했습니다.
- 2026년 9월 13일 국세청이 공동명의 1주택자 사전 안내 서비스를 밝혔습니다.
- 2027년 장기보유 세액공제 한도는 연간 800만 원으로 적용될 예정입니다.
- 2028년 장기보유 공제는 장기거주 공제로 전환되고 한도는 연간 600만 원입니다.
2026년 종합부동산세 개편은 주택 수보다 주택가액과 실제 거주 여부를 반영하는 방향으로 추진됩니다. 2027년부터 공정시장가액비율이 70%로 오르고 2028년부터 1세대 1주택자를 제외한 소유자는 80%가 적용될 예정입니다. 서울 1가구 1주택과 지방 1·2주택도 2027년부터 70% 적용 대상에 포함될 예정입니다. 세법 개정안은 확정 전 변경될 수 있으므로 부동산 보유 현황을 기준으로 매년 다시 계산해야 합니다.
자주 묻는 질문
종부세 과세 대상은 어떻게 결정되나요
매년 6월 1일 기준으로 국내 주택과 토지의 공시가격 합계액이 유형별 기본공제금액을 초과하면 종합부동산세 과세 대상이 됩니다.
다주택자 종부세 기준은 얼마인가요
일반 개인 주택의 기본공제는 9억 원입니다. 법인은 기본공제가 없으며, 실제 세액은 공정시장가액비율과 과세표준에 따라 달라집니다.
1주택 종부세 공동명의가 항상 유리한가요
공동명의는 인별 9억 원씩 총 18억 원을 공제받을 수 있지만, 1세대 1주택자 특례의 고령자·장기보유 세액공제가 더 유리한 경우도 있어 비교 계산이 필요합니다.
다주택자종부세계산기는 어디서 이용하나요
국세청 홈택스의 종합부동산세 간이세액계산에서 확인할 수 있습니다. 상담이 필요하면 국세청 상담센터 국번 없이 126번을 이용할 수 있습니다.