종합부동산세 개편 시가 35억 46억 인상폭 및 1주택 실거주 기준 확인하기

종합부동산세 개편으로 1주택 실거주자는 공시가격 14억 원까지 기본공제를 받고, 시가 35억·46억 원대 고가주택은 세율 인상 영향을 받게 됩니다. 1주택 실거주 기준과 종부세 인상폭을 정부안 기준으로 살펴봅니다.

종합부동산세 개편 내용 확인하고 홈택스 바로가기

• 1주택 실거주자는 공시가격 14억 원을 기본공제받습니다.
• 1주택 비거주자는 공시가격 12억 원 기본공제가 유지됩니다.
• 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 과세 대상이 결정됩니다.
• 종부세 고지서는 12월 1일부터 15일까지 발송됩니다.

종합부동산세 개편 정부안은 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정됐지만, 현재 국회 심의가 남아 있습니다. 국세청 홈택스에서 보유 주택과 고지 세액을 확인할 수 있으며, 별도 신청 없이 고지서가 발송됩니다. 납부 대상 여부는 공시가격과 보유 주택 수, 실거주 여부를 함께 확인해야 합니다. 아래 버튼에서 최신 종부세기준과 납부 정보를 확인할 수 있습니다.

1주택 실거주 기준과 공제금액 비교하기

• 1주택 실거주자는 공시가격 14억 원까지 기본공제를 적용받습니다.
• 공시가격 14억 원은 시가 약 20억 원 수준에 해당합니다.
• 1주택 비거주자는 현행 공시가격 12억 원 공제가 유지됩니다.
• 부부공동명의 비거주 주택은 각 6억 원씩 합산 12억 원을 공제받습니다.

1주택 실거주 기준은 단순히 주택 한 채를 보유했는지만 보는 방식과 달라질 수 있습니다. 이번 종합부동산세개편안에서는 실거주 1주택자에게 공시가격 14억 원 기본공제를 적용하는 방향이 제시됐습니다. 반대로 비거주 1주택자의 기본공제는 당초 9억 원으로 낮추려던 계획이 철회되어 12억 원이 유지됩니다. 검색할 때 자주 쓰는 1주택종부세실거주기준은 실제 거주 기간과 세액공제 조건까지 함께 확인해야 합니다.

종부세시가35억 종부세 인상폭 계산 기준

• 시가 35억 원 주택은 공시가격 약 25억 원 수준으로 제시됩니다.
• 시가 46억 원 주택은 공시가격 약 35억 원 수준으로 제시됩니다.
• 과세표준 6억 원 초과 구간부터 세율이 인상됩니다.
• 과세표준 12억 원 초과 25억 원 이하는 2028년 2.0%가 적용될 예정입니다.
• 과세표준 94억 원 초과 구간 최고세율은 2028년 5.0%로 오를 예정입니다.

종부세시가35억 구간부터는 공시가격과 공정시장가액비율, 과세표준별 세율을 함께 계산해야 합니다. 시가 46억 원 초과 주택은 내년 1.5%, 내후년 2.0%로 세율이 오르는 구간이 적용되면서 고가주택종부세인상폭이 커질 수 있습니다. 다만 실제 세액은 주택의 공시가격과 보유 주택 수, 직전 연도 세액에 따라 달라집니다. 따라서 단순히 시가만 곱해 종부세 인상폭을 확정하기는 어렵고, 최종 법령과 고지서를 기준으로 확인해야 합니다.

공정시장가액비율과 세부담 상한 확인하기

• 2026년 공정시장가액비율은 60%로 제시됩니다.
• 2027년부터 1주택 및 2주택 보유자는 70%가 적용될 예정입니다.
• 2028년부터 3주택 이상 또는 조정대상지역 주택 보유자는 80%가 적용될 예정입니다.
• 종합부동산세 세부담 상한은 직전 연도 보유세의 150%로 유지됩니다.

공정시장가액비율이 높아지면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커질 수 있습니다. 2028년부터는 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 세율을 일원화하고, 모든 주택에 동일 세율을 적용하는 방향입니다. 다만 당초 세부담 상한을 200%로 올리려던 계획은 철회되어 150%가 유지됩니다. 2029년부터는 보유 기간 공제가 사라지고 실제 거주 기간에 따른 공제로 전환될 예정이므로 장기 보유보다 거주 기간이 중요해질 수 있습니다.

출처
국세청 홈택스 종합부동산세 조회 및 납부 정보
한경 프리미엄9 보유세 계산기
2026년 9월 1일 국무회의 확정 종합부동산세 개편 정부안 기준이며, 국회 심의 과정에서 일부 내용이 변경될 수 있습니다.