종합부동산세 개편 기준 1주택 다주택 보유세 차이와 세부담 계산방법

종합부동산세는 매년 6월 1일 주택 보유 현황을 기준으로 부과되며, 1주택자와 다주택자의 공제금액·세율·공정시장가액비율에 따라 세 부담이 달라집니다.

종합부동산세 조회하고 납부하기

• 종합부동산세 과세 내역은 국세청 홈택스에서 조회합니다.
• 고지서는 매년 12월 1일부터 15일 사이에 발송됩니다.
• 합산배제 신고는 9월 16일부터 9월 30일까지 진행합니다.
• 홈택스에서 전자 납부와 세액 확인이 가능합니다.

종합부동산세 납세의무자는 6월 1일 기준 주택과 토지 보유 현황으로 결정됩니다. 홈택스에 접속해 조회·발급 메뉴에서 종합부동산세 과세 내역을 확인한 뒤 납부하면 됩니다. 임대주택이나 미분양주택처럼 요건을 충족하는 주택은 합산배제 신고를 검토할 수 있습니다. 아래 버튼에서 국세청 공식 안내와 납부 화면으로 이동할 수 있습니다.

홈택스 앱에서 종부세 확인하기

홈택스 앱에서도 종합부동산세 조회와 납부가 가능합니다.

1주택 종부세와 다주택자 보유세 기준

• 실거주 1세대 1주택자는 현행 기본공제 12억 원을 적용받습니다.
• 실거주 1세대 1주택자 기본공제는 2027년부터 14억 원으로 인상될 예정입니다.
• 그 외 다주택자와 법인의 기본공제금액은 9억 원입니다.
• 공정시장가액비율은 2026년 60%로 적용됩니다.

1주택종합부동산세는 실거주 여부와 명의 형태에 따라 계산 결과가 달라질 수 있습니다. 부부 공동명의 1주택자는 각자 9억 원씩 총 18억 원을 공제받는 방식과 1세대 1주택자 특례 14억 원 중 유리한 방식을 선택할 수 있습니다. 1주택 종부세는 고령자와 장기보유 요건을 충족하면 2025년 이후 최대 80% 세액공제도 가능합니다. 정확한 적용 여부는 개인별 보유기간과 거주기간 확인이 필요합니다.

다주택자보유세차이와 종부세율 비교

• 2주택 이하 일반세율은 0.5%부터 2.7%까지 적용됩니다.
• 3주택 이상 중과세율은 2.0%부터 5.0%까지 적용됩니다.
• 다주택자 및 법인의 기본공제금액은 9억 원입니다.
• 세부담 상한은 직전 연도 보유세의 150%로 유지됩니다.

다주택자 보유세는 주택 수와 주택별 공시가격 합계에 따라 종합부동산세와 재산세 부담이 함께 달라집니다. 다주택자보유세차이는 기본공제 9억 원 적용 여부와 3주택 이상 중과세율 적용 여부에서 크게 발생합니다. 종부세 개편 다주택자 정책은 2028년까지 주택 수 기준을 주택 가액 기준으로 단계적으로 바꾸는 방향입니다. 고가주택 세율 인상도 추진 중이므로 종부세 개편안 다주택 대상자는 보유 주택의 공시가격을 매년 확인하는 편이 좋습니다.

종부세 계산방법과 개편 일정 확인

• 종부세 과세표준은 공시가격 합계에서 기본공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 계산합니다.
• 산출세액은 과세표준에 주택 수별 세율을 적용해 계산합니다.
• 재산세 중복분과 세액공제를 반영하면 최종 납부세액이 결정됩니다.
• 2027년부터 공정시장가액비율은 모든 주택에 70%로 인상될 계획입니다.

종부세 계산방법은 ‘공시가격 합계－기본공제금액’에 공정시장가액비율을 곱하고, 과세표준별 세율을 적용하는 순서입니다. 2026년 공정시장가액비율은 60%이며 2027년부터 70%로 오를 예정입니다. 2028년부터 1세대 1주택자를 제외한 소유자는 80%로 추가 상향될 예정입니다. 2028년에는 종합부동산세 세액공제에 연간 600만 원 한도도 신설될 예정이므로 정부안과 법률 확정 여부를 함께 확인해야 합니다.

종부세 개편 다주택자와 1주택자 변경 내용

• 2026년 9월 3일 정부 최종안은 세부담 상한 150% 유지를 결정했습니다.
• 비거주 1주택자 기본공제는 현행 12억 원으로 되돌리는 내용이 반영됐습니다.
• 비거주 부부 공동명의 1주택자는 각자 6억 원 공제가 적용될 예정입니다.
• 보유기간 공제는 줄고 거주기간 중심 세액공제로 재편될 예정입니다.

2026년 8월 3일 재정경제부가 세제개편안을 발표했고, 2026년 9월 3일 정부 최종안이 국무회의에서 의결됐습니다. 직접 홈택스 조회 절차를 확인해보니 고지서가 나오기 전에도 보유 주택과 과세 내역을 점검하는 메뉴를 찾을 수 있었습니다. 다만 2027년 이후 공제금액과 비거주 1주택자 기준은 법률 확정 과정에서 달라질 수 있습니다. 종부세 개편안 다주택 세율과 공제는 국세청 공식 안내를 기준으로 다시 확인하는 것이 좋습니다.

출처
국세청
국세청 홈택스
재정경제부 2026년 세제개편안 및 2026년 9월 3일 정부 최종안