조합원 입주권과 분양권은 취득 방식과 주택수 포함 시점, 양도소득세율이 다릅니다. 조합원입주권양도세비과세와 입주권분양권차이를 기준별로 확인해봅니다.
조합원 입주권과 분양권 세금 비교하기
- 조합원 입주권은 재개발·재건축으로 새 주택에 입주할 권리입니다.
- 분양권은 청약으로 국민주택 또는 민영주택을 취득할 수 있는 권리입니다.
- 조합원 입주권은 2006년 취득분부터 주택 수에 포함됩니다.
- 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 양도소득세 주택 수에 포함됩니다.
조합원 입주권은 기존 주택 소유자나 조합원이 정비사업을 통해 취득하는 권리입니다. 분양권은 청약 당첨이나 분양계약으로 신규 아파트를 취득하는 권리라는 점에서 입주권분양권차이가 발생합니다. 취득세에서는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 포함될 수 있습니다. 양도소득세와 취득세의 주택 수 판단 시점이 다르므로 세금 종류별 확인이 필요합니다.
조합원 입주권 양도세 비과세 신청 확인하기
조합원 입주권을 양도하거나 기존 주택을 처분할 계획이라면 국세청 홈택스에서 양도소득세 신고 안내를 확인할 수 있습니다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 진행하며, 아래 순서로 이동하면 됩니다.
- 아래 버튼을 눌러 국세청 홈택스로 이동합니다.
- 신고·납부 메뉴에서 세금신고를 선택합니다.
- 양도소득세 메뉴에서 예정신고 또는 확정신고를 선택합니다.
- 양도 자산과 취득가액, 필요경비를 입력합니다.
직접 신고 화면을 확인해보니 양도일과 취득일을 먼저 입력한 뒤 보유 주택과 입주권 정보를 추가하는 방식이었습니다. 조합원입주권양도세비과세 여부는 원조합원인지, 관리처분계획인가일 전부터 보유했는지에 따라 달라집니다. 세대의 다른 주택과 분양권 보유 여부까지 함께 확인한 뒤 신고하는 것이 좋습니다.
입주권 양도세 비과세 조건 확인하기
- 원조합원은 관리처분계획인가일 이전에 조합원 자격을 취득해야 합니다.
- 관리처분계획인가일 전까지 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다.
- 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 주택은 2년 이상 거주 요건이 추가될 수 있습니다.
- 양도일 현재 다른 주택과 다른 입주권, 분양권 보유 여부를 확인해야 합니다.
- 1+1 조합원 입주권은 1세대 1주택 특례에서 제외될 수 있습니다.
입주권 양도세 비과세는 관리처분계획인가일 이후 입주권을 매수한 승계조합원에게 동일하게 적용되지 않습니다. 원조합원이라도 양도일에 다른 주택이나 조합원 입주권, 분양권을 보유하면 비과세가 달라질 수 있습니다. 특히 2022년 1월 1일 이후 취득한 조합원 입주권은 분양권이 없어야 하는 요건도 확인해야 합니다. 재개발입주권세금은 조합원 지위와 취득 시점을 함께 살펴야 판단할 수 있습니다.
일시적 1주택 입주권 분양권 특례 확인하기
- 종전 주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 입주권 또는 분양권을 취득해야 합니다.
- 입주권 또는 분양권 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다.
- 신규 주택 완성 후 3년 이내에 세대 전원이 전입해야 합니다.
- 신규 주택에서 1년 이상 계속 거주해야 특례 적용을 검토할 수 있습니다.
1주택자가 기존 주택을 보유한 상태에서 입주권이나 분양권을 취득하면 일시적 1주택과 1입주권 또는 1분양권 특례를 검토할 수 있습니다. 신규 주택이 완성된 뒤에는 세대 전원의 전입과 1년 이상 거주 요건이 함께 적용됩니다. 2023년 1월 26일 발표된 부동산 세제 보완 방안으로 기존 주택 처분 기한은 2년에서 3년으로 연장되었습니다. 분양권양도소득세비과세와 입주권 비과세는 계약일, 취득일, 완성일을 구분해 확인해야 합니다.
분양권 세금 차이와 양도세율 확인하기
- 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도소득세 주택 수에 포함됩니다.
- 분양권을 1년 미만 보유하면 양도세율 70%가 적용됩니다.
- 분양권을 1년 이상 보유하면 양도세율 60%가 적용됩니다.
- 입주권은 보유기간에 따라 2년 미만 60~70%, 2년 이상 기본세율이 적용됩니다.
- 조정대상지역 내 입주권은 다주택자 중과세율이 적용될 수 있습니다.
분양권 세금 차이는 일반 주택처럼 기본세율만 적용되지 않고, 2021년 1월 1일 이후 취득분에 단일 세율이 적용된다는 점에서 나타납니다. 오피스텔 분양권은 일반 부동산 세율이 적용될 수 있어 주택 분양권과 구분해야 합니다. 조합원 입주권은 주택 보유기간을 기준으로 세율을 판단하지만, 조정대상지역과 다주택 여부에 따라 중과 가능성이 있습니다. 양도소득세 신고는 예정신고 후 필요한 경우 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고를 진행합니다.
자주 묻는 질문
입주권 주택수 포함 시점은 언제인가요?
조합원 입주권은 2006년 취득분부터 주택 수에 포함됩니다. 다만 취득세와 양도소득세의 판단 기준은 다를 수 있습니다.
입주권주택수포함여부와 분양권 기준은 같은가요?
분양권은 양도소득세 기준으로 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 포함됩니다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수에 포함될 수 있습니다.
승계조합원도 조합원입주권양도세비과세가 가능한가요?
관리처분계획인가일 이후 입주권을 취득한 승계조합원은 원조합원 대상 비과세에서 제외될 수 있습니다. 정확한 적용은 취득일과 조합원 자격을 세무 전문가에게 확인해야 합니다.
양도소득세 예정신고 기한은 언제인가요?
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 주소지 관할 세무서 방문이나 우편 신고도 가능하며, 개인별 세액은 공식 안내를 확인해야 합니다.
출처
국세청 홈택스 양도소득세 전자신고 및 세금신고 안내
국세청 양도소득세 신고·납부 안내 및 검색일 2026년 9월 25일 자료
2026년 8월 3일 재정경제부 2026년 세제개편안 발표 자료