장기보유특별공제 1세대 1주택 실거주 조건과 공제율 확인방법

1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 실거주기간에 따라 양도차익을 최대 80%까지 공제하는 제도입니다. 현재 기준 2년 이상 거주 여부와 2028년 이후 개편안을 함께 확인해야 합니다.

장기보유특별공제공제율확인과 양도세장특공제계산

• 홈택스에서 양도소득세 계산과 공제액을 확인할 수 있습니다.
• 양도일 현재 1세대 1주택 여부를 먼저 확인해야 합니다.
• 보유기간과 실거주기간을 각각 입력해 공제율을 계산합니다.

장기보유특별공제는 양도차익에서 일정 금액을 빼 양도소득세 부담을 줄이는 방식입니다. 양도일 현재 1세대 1주택이고 보유기간 3년 이상인 주택은 실거주기간에 따라 1주택자실거주공제율이 달라집니다. 홈택스 계산기는 공식 계산 자료로 활용할 수 있으므로 매매계약과 보유·거주기간을 확인한 뒤 입력하는 것이 좋습니다.

아래 버튼을 눌러 국세청 홈택스 양도소득세 계산 화면으로 이동할 수 있습니다.

1. 양도소득세 계산 메뉴로 이동합니다.
2. 양도일과 취득일, 양도가액을 입력합니다.
3. 보유기간과 거주기간을 입력해 예상 공제액을 확인합니다.

1세대 1주택 실거주 조건 확인하기

• 주택을 3년 이상 보유해야 1세대 1주택 특례를 검토할 수 있습니다.
• 보유기간 중 2년 이상 거주해야 특례 공제율이 적용됩니다.
• 거주요건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제율이 적용될 수 있습니다.

현재부터 2027년 양도분까지는 양도일 현재 1세대 1주택이면서 보유기간 3년 이상, 거주기간 2년 이상인 경우 보유 공제율과 거주 공제율을 합산합니다. 2년 이상 실거주 조건을 채우지 못하면 최대 80% 특례가 아닌 일반 장기보유특별공제율을 적용할 수 있습니다. 제 경우에는 양도세장특공제계산 전에 주민등록상 전입과 전출 시점을 먼저 대조하는 방식으로 확인했습니다.

1주택자실거주공제율과 장기보유특별공제율 표

• 1세대 1주택은 보유기간별 연 4%와 거주기간별 연 4%를 합산합니다.
• 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주하면 최대 80%가 적용됩니다.
• 일반 공제는 3년 이상 6%에서 시작해 15년 이상 최대 30%입니다.

1세대1주택장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 따로 계산하는 점이 일반 공제와 다릅니다. 예를 들어 10년 이상 보유와 10년 이상 거주를 충족하면 각각 40%씩 합산되어 80%가 됩니다. 반대로 1세대 1주택 특례가 아닌 경우 장기보유특별공제율은 3년 이상 6%부터 매년 2%포인트씩 늘어나며 15년 이상 보유 시 30%가 한도입니다.

고가주택과 공제 적용 범위 확인

• 양도가액 12억 원 초과 고가주택은 초과 양도차익 부분을 확인해야 합니다.
• 1세대 1주택 특례는 양도일 현재 주택 수 판단이 중요합니다.
• 조정대상지역 다주택자는 장기보유특별공제가 배제될 수 있습니다.

양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택은 전체 양도차익에 동일하게 공제가 적용되는 구조가 아니며, 12억 원 초과 부분의 양도차익을 기준으로 검토해야 합니다. 또한 양도일 현재 보유주택 수와 세대 구성에 따라 1세대 1주택 인정 여부가 달라질 수 있습니다. 실제 신고에서는 취득일, 양도일, 거주기간, 주택 수를 세무자료와 함께 대조하는 과정이 필요합니다.

2028년 이후 장기거주 소득공제 개편안

• 2028년부터 명칭이 장기거주 소득공제로 변경될 예정입니다.
• 2028년부터 거주 연 6%, 보유 연 2%로 조정될 예정입니다.
• 2029년부터 거주 연 8%만 적용하고 한도는 10억 원으로 예정되어 있습니다.

정부가 2026년 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안에 따르면 2028년부터 실거주 중심으로 제도가 바뀔 예정입니다. 2028년에는 최대 20억 원 한도가 신설되고, 2029년부터는 보유기간 공제가 폐지되며 10년 이상 거주 시 최대 80%를 적용하는 방향입니다. 다만 세제개편안은 소득세법 개정 절차가 남아 있으므로 실제 양도 시점에는 최종 법률과 시행령을 확인해야 합니다.

출처
국세청 양도소득세 기본정보 및 장기보유특별공제율
국세청 홈택스 양도소득세 계산 및 신고
국가법령정보센터 소득세법 제95조